Инвестиции в недвижимость в 2016 году

Инвестиции в недвижимость в 2016 году

Здравствуйте, уважаемые читатели!

Все мы знаем, что последние несколько лет выдались очень непростыми для мировой экономики. Но даже в сложные времена хочется найти нечто стабильное, куда можно инвестировать без опаски. В этой статье мы рассмотрим все возможности и секреты про инвестиции в недвижимость в 2016 году.

Недвижимость по праву может считаться не только укрытием от ветра и холода, но и, своего рода, инвестиционным убежищем. Полностью потерять вложения в недвижимость нельзя даже если метеорит упадет на дом (в таком случае поможет государство). А вот немного заработать — можно запросто! Ведь рано или поздно, недвижимость всегда растет в цене.

Так выглядят сейчас новостройки 80-90-х

Так выглядела половина новостроек России в начале 90-х. Стоимость за 1 кв.м. в то время не превышала $50 даже в Москве.

Интересно, что легальный рынок недвижимости у нас появился только 40 лет назад. В Советском Союзе, понятное дело, была плановая экономика. Вся коммерческая и инфраструктурная недвижимость была в государственном ведении. Жилье, за редким исключением, предоставлялось всем по указу «сверху». Купить можно было только деревенский домик.

Закон «О кооперации» приоткрыл окно для первых сделок по купле-продаже недвижимости. Через несколько лет, с распадом Союза, рынок недвижимости России быстро эволюционировал. В июле 1991-го вышел закон «О приватизации жилищного фонда в РФ». С того времени количество операций с недвижимостью ежегодно только растет.

Инвестиции в недвижимость в 2016 году: особенности

Война санкций, начатая в прошлом году, принесла свои плоды. Рубль продолжает оставаться на дне, стагнация в экономике прогрессирует. В свете слабой национальной валюты, цены на недвижимость тоже пошли вниз.

Снижение коснулось практически всех регионов. Причем, в отдельных субъектах, цена падает на 2-3% в течение нескольких кварталов к ряду. В числе лидеров падения, например, Новгородская, Архангельская, Кировская области. В Москве цены на вторичное жилье эконом-класса упали до уровня 2012 года. Аренда самой дешевой квартиры в Москве снизилась до 19 тыс. руб. в месяц.

Так или иначе, острая фаза кризиса уже миновала. В этом сходятся и отечественные и западные аналитики. А значит, в ближайшие 2-3 квартала начнется рост. Объем инвестиций в недвижимость очень быстро пойдет в гору. Высокий спрос вызовет рост цен.

Опыт 2008-2009 годов подтверждает, что цены на недвижимость очень быстро восстанавливаются, а затем и превышают докризисные уровни. Таким образом, именно сейчас благоприятное время, чтобы зарабатывать.

Классификация недвижимости

Есть несколько вариантов для инвестирования в недвижимость. Но, прежде чем их рассмотреть, я напомню какая она вообще бывает.

  1. Коммерческая. К ней относятся торговые и офисные помещения, производственные и складские помещения, гостиницы. Магазин, парикмахерская или цех — все это объекты коммерческой недвижимости.
  2. Инфраструктурная. В эту группу входят различные технические помещения. К примеру, водонапорная башня или трансформаторная будка. Часто инфраструктурную недвижимость объединяют с коммерческой.
  3. Жилая. Собственно, это все объекты, пригодные для проживания людей. В общем случае — апартаменты в многоквартирных домах и частные коттеджи.

Земельные участки, на которых расположены указанные выше строения, тоже относятся к объектам недвижимости. Но это еще не все. Российское законодательство выделяет еще одну группу объектов, относящихся к недвижимости.

  1. Воздушные, морские суда и космические объекты. Интересно, можно ли взять в ипотеку ракету? 😀

Жилая недвижимость представляет наибольший интерес для частных инвесторов. Это обусловлено постоянным спросом и хорошей ликвидностью. Кроме того, жилая недвижимость, как правило, дешевле чем заслуживающая внимания коммерческая.

Инвестиции в недвижимость в 2016 году: все секреты

В широком смысле, возможностей заработать на недвижимости всего две. Первая возможность — это покупка для перепродажи, вторая — для сдачи в аренду. Но все дело в деталях. Их мы и рассмотрим далее.

Сдача жилой недвижимости в аренду

Этим делом я сам занимаюсь уже несколько лет. Зарабатывать на арендных платежах — это, пожалуй, самый простой и универсальный вариант заработка на недвижимости. Купили объект и сдаете его до тех пор пока не решили его продать. Особенностей при этом совсем не много:

  • Сдача жилой недвижимости в аренду

    Средняя цена аренды 1 кв.м. в России составила 323 рубля (на октябрь 2015)

    Рекомендую всегда заключать договор аренды. При этом, оптимально, если срок договора составит 11 месяцев или меньше. Во-первых, такой срок даст возможность разумно индексировать арендную плату исходя из ситуации на рынке недвижимости. Во-вторых — так можно оптимизировать налоги.

  • Желательно включать перечень наиболее ценного имущества (с оценочной стоимостью) в договор аренды. Вдруг арендаторы спалят 80 дюймовый ТВ? Если имущество есть в договоре, то арендаторы несут за него ответственность.
  • Старайтесь навещать арендаторов по меньшей мере два-три раза в квартал. Конечно, нужно доверять людям, но вдруг они там нарко-притон устроили?
  • Рекомендуется перекладывать на арендаторов платежи за воду и свет. Пусть не выключают кран хоть сутки напролет, но и платят за это сами.
  • Рекомендуется выбирать в качестве арендаторов семейные пары. Они, как правило, более спокойные и хозяйственные.

Отмечу, что средний срок окупаемости недвижимости за счет арендных платежей сейчас равен 13,5 годам. Такая цифра получена с допущениями, что арендные платежи постоянны и не увеличиваются. Налоги и коммунальные платежи при этом в расчет не приняты.

Покупка для последующей перепродажи

Важно понимать, что инвестиции в недвижимость — это всерьез и на долго. «Срубить» легких денег за пару месяцев тут не выйдет. Ведь, для того, чтобы не платить 13% налог после продажи — надо владеть недвижимостью минимум три года. Поэтому стоит все как следует рассчитать.

В первую очередь, нужно определить в какое жилье Вы хотели бы инвестировать. В строящееся, в новостройки или во вторичное?

Строящиеся дома — это самый выгодный вариант. Причем чем более ранний этап строительства — тем меньшую цену запрашивает застройщик. Покупку жилья на этапе строительства в многоквартирных домах еще называется долевым участием. Я сам проходил через долевое участие. Успешно.

Инвестиции в жилу недвижимость на этапе строительства

Группа «Мортон», «ЛСР» и «ПИК» являются крупнейшими застройщиками жилья в России. За 2014 год они сдали более 2.5 миллионов кв. м. жилья.

В добавок к низкой цене, у покупки по договору долевого участия есть и другие преимущества. На этапе строительства можно договориться об особенной планировке, выбрать этаж и подъезд. Кстати, этажность — это очень важный фактор. Она напрямую влияет на цену.

Квартиры на первом и последнем этажах традиционно оцениваются дешевле. Считается, что на первом этаже больше шума и пыли. На последний добираться долго, и больше шанс быть обворованными.

Однако, здесь не все так очевидно. В некоторых случаях, квартиры на первом этаже выкупают под офисы и магазины. И тогда цена, конечно, растет. Ну, а на последних этажах часто делают пентхаусы. Вряд ли пентхаус будет стоить дешевле обычной квартиры, согласитесь?

Минус покупки жилья на этапе строительства — это сроки и риски. Со сроками все просто: нужно ждать пока дом построят. Учитывайте, что строительство очень часто задерживается на 1-3 месяца. А под рисками я понимаю шанс банкротства застройщика и некачественное строительство (непоправимые недочеты конструкции).

Новостройки. Что вообще считать новостройкой? Например, в команде mail.ru на эту тему развернулись нешуточные дебаты. На мой взгляд, новостройкой можно считать жилье моложе 3-х лет.

Жилье в новостройках, обычно, самое дорогое. По-сути, вы переплачиваете приставку «ново». По-правде, у новых домов нет ни каких преимуществ над старыми. Тут все зависит от жильцов и от района. Вы наверняка замечали, что многие дома (и старые и новые) содержаться в идеальной чистоте, люди создают уют во дворах и подъездах. С другой стороны, можно ушатать новый дом за полгода.

Еще пара минусов новостроек — это возможные проявления строительного брака и повсеместный шум электро-перфораторов. Пишу эти строки и сам понимаю, что новостройки — это посредственный вариант для инвестиций 😉 .

Вторичное жилье. Этот вариант не подходит тем, кто любит все новое. Для всех остальных есть масса плюсов:

  • Низкие цены. Вторичное жилье по статистике на 10-20% дешевле, чем аналогичное в новостройках.
  • Нет риска, что произойдет усадка дома, или перекос стен как в новостройке. При покупке можно сразу же делать ремонт, если это необходимо. Или можно использовать квартиру в том состоянии, в котором она была куплена.
  • Кредит под ипотеку вторично жилья взять гораздо проще, чем для новостройки, и, тем более долевого участия.

Из минусов — возрастные проблемы. Чем старее жилье, тем больше затрат потребуется на капитальный ремонт. Трубы, провода и прочие коммуникации тоже имеют свой срок службы.

Инвестиции в недвижимость за рубежом

Цена квадратного метра в Мадриде — от 1 700 евро. Это как в Москве, но доходность будет выше.

Иностранная недвижимость. Зарубежные рынки недвижимости развиваются не хуже наших. На фоне нестабильности в России, заморская недвижимость выглядит особенно привлекательно. А что? Хороший вариант выгодно вложиться, а заодно и заграницу съездить.

Здесь следует оценить потенциал страны. Как правило, высокие темпы роста экономики подстегивают спрос на жилье, а значит и рост цен. Другими словами, нужно инвестировать в недвижимость наиболее активно развивающегося сейчас государства.

Так, например, средняя цена на жилье в ирландском Дублине только за прошлый год подскочила на 22%. Все дело было в том, что ВВП Ирландии возрос аж на 6% за тот же период. Похожие показатели роста цен наблюдаются в Берлине, Мадриде и Гамбурге. В Париже, кстати, тоже. Но там спрос на жилье растет по другой причине. Мигранты.

В завершение поделюсь еще четырьмя полезными наблюдениями об инвестициях в недвижимость. Во-первых, отмечу, что операции с недвижностью в обязательном порядке регистрируются в Росреестре. Украсть квартиру сегодня не удается даже организаторам самых брутальных схем — так называемым «черным риелторам». Поэтому, недвижимость — это один из наиболее защищенных от мошенничества активов.

Во-вторых, при любых операциях с недвижимость важно учитывать сезонность. Спрос на жилье всегда выше в конце лета-начале осени и в декабре. В период с января по апрель наблюдается затишье, а значит и цены ниже.

В третьих, не бойтесь инвестировать в недвижимость в чужом для себя городе. Цены растут лучше в развивающихся городах и в мегаполисах. Обязательно учитывайте это.

В четвертых, всегда пользуйтесь статистическими материалами. Зная актуальные цены, Вы сможете воспользоваться этой информацией при торге и не прогадаете при заключении сделки. Актуальную информацию Вы всегда можете уточнить у меня или проверить, например, на домофонде.

 

Буду рад, если статья Вам понравиться и будет полезна. Как всегда, с удовольствием отвечу на Ваши вопросы по теме в комментариях.

Желаю всем прибыльных инвестиций!

Поделитесь в соцсетях

  • Mark II

    Последние два поста у тебя оч хорошие получились. Растешь. Сам инвестируешь в золото и недвижку-то?

    • Спасибо за комментарий!
      Опыт инвестиций в драгоценные металлы у меня есть. Особенно хорошо удалось заработать в 2013 году на серебре. С золотом тоже были успешные операции, но в меньших объемах.
      Если говорить о недвижимости — то у меня очень хороший опыт. В силу определенных обстоятельств — активно занимаюсь недвижимостью уже года четыре;-)

      • Guest

        Konstantin, напишите статью про возможности инвестирования в недвижимость! (ответы на вопросы категории: «что, где, как») Уверен, немало читателей хотели бы узнать поподробнее об этом механизме заработка.

        • Это важная тема. Продумаю вопрос и сделаю.

  • спасибо за обзор.

  • Мирабелла

    Спасибо за интересную статью!
    У меня подруга живёт в Бирмингеме. Очень удачно вышла замуж за местного английского миллионера. Так вот её муж свои миллионы сколотил именно на недвижке. Схема незатейливая:покупает с аукциона потрёпанное имущество, вкладывает от 5 до 20 тысяч фунтов в ремонт, облагораживание прилегающей территории и продаёт. На ремонт уходит от пары недель до 2-3 месяцев. Доход с каждого проданного объекта после уплаты всех налогов от 20 до 100 и выше тысяч фунтов. Неплохой заработок за 2-недельный или даже 3-месячный срок работы! В среднем за год он продаёт до 10 таких объектов. Ремонтом этих домов у него занимаются турки. Их понаехало туда море и работать они согласны за гроши, потому что с работой в европе напряг.
    Раньше подружкин муж работал риэлтером и знает в каком районе сколько стоит жильё. Поэтому на состояние дома особо не смотрит, знает, что окупится за счёт района даже при косметическом ремонте объекта. А были случаи, когда он покупал с аукциона развалюху в хорошем районе и на её месте строил дом на 2-4 семьи и продавал по отдельности каждый. Общий чистый доход 700-800 тыс. фунтов от проекта за полгода работы Там продажи недвижимости с аукционов — обычное дело. Если люди хотят продать свой дом подороже, а он у них запущен дальше некуда, то прямая дорога на аукцион. Иногда удаётся продать немного дороже. Но такие случаи уже не для инвесторов.
    В принципе и в России ремонт и продажа запущенного жилья могла бы быть хорошим бизнесом, если бы не дурацкие налоговые ограничения. Но в принципе эту схему бизнеса можно применять и у нас. Особенно на покупке убитых инфраструктурных объектов с аукционов. На все согласования по перепланировке и ремонтные работы как раз 3 года может уйти и результат в итоге может приятно порадовать с учётом того, что цены на недвижимость всё это время всё равно неуклонно будут расти.
    Кстати, продавать жильё тоже можно с аукциона или конкурса по госзакупкам. Ежегодно социальные службы покупают квартиры для детей сирот и т.д. и на таких торгах тоже можно выгодно продать жильё. Короче недвижимость — это может быть интересная сфера для инвестирования в любое время и в любой стране.

    • Спасибо за действительно подробный отзыв!
      В абсолютном вырожении, доходность с недвижимости в Британии, очень хорошая!
      Если же говорить о работе с «запущенным» жильем в России, то это интересная идея. Хотя, бывает такое жилье, которое легче снести и построить новое;-)

      • Мирабелла

        Если престижный район, то покупать объект стоит абсолютно в любом состоянии. Если видно, что потолок может рухнуть на первого вошедшего в этот дом, то лучше полностью снести это полуживое строение и построить домик на несколько малогабаритных квартир. Затраты на строительство в любом районе одинаковые, а вот доходы от продажи отличаются значительно. Строительство объекта недвижимости в престижном районе может окупиться в 2 раза. А если спальный район, то снос и строительство нового объекта вряд ли окупится. Поэтому для продажи надо наводить только внешний лоск

        • Продать можно дороже. Но ведь и покупка в престижном районе обойдётся дороже. Так что, доходность будет сопоставимая. Разве что, спрос разный.

          • Мирабелла

            в целом да! но чего только в жизни не бывает! Иногда и в престижном районе можно купить не дорогое жильё

          • Бывает и такое. Надо держать руку на пульсе, чтобы не упустить подобное предложение.

  • Pingback: Куда вложить деньги в 2016 году чтобы заработать()

  • Pingback: Обзор и отзыв на Residental.me()

  • Pingback: Обзор и отзыв на Insolt.com()

  • Екатерина

    Здравствуйте. Хотела бы поинтересоваться, как я, человек со 100 тыс. рублей могу стать инвестором в недвижимость? ЗПИФы мне не по карману, как я поняла. Недавно узнала про E3 investment, рассматриваю как вариант коллективного инвестирования, но сомневаюсь, это может оказаться обманом. Прошу помочь советом

    • Екатерина, здравствуйте!
      По-моему, два лучших варианта для инвестирования в сферу недвижимости, имея 100 000 руб. — это:
      1) ипотечный кредит на небольшой объект (например, «однушку» в провинции, либо гараж в востребованном месте) с последующей сдачей его в аренду
      2) покупка акций крупнейших строительных компаний (например, акции «ЛСР Недвижимость» — http://www.finam.ru/profile/moex-akcii/lsr)

      • Мирабелла

        смелые люди покупают недвижимость за копейки в депрессивных районах. Так, например, некоторые скупают сейчас жильё в Луганске, Донецке. Сейчас там жильё дешевое, но через пару лет ситуация изменится и жильё подскачет в цене. В случае разрушения объекта в силу военных действий государство обязано выплатить компенсацию. Так что этот риск покрывается. В России такое было в Чечне во время войны…
        Ну этот вариант сильно на любителей острых ощущений… не каждый решится.
        А так да! купить дачу/домик в деревне/общагу/убитую однушку на отшибе… вычистить, облагородить и продать подороже. И так крутиться пока не наберётся денег на покупку 2-3 подобных объектов. Думаю при выгодных покупках, быстром ремонте и продаже доходы могут быть неплохими

  • Vera

    Здравствуйте! Как Вы думаете на сколь затяни.. кризис?
    Меня интересует будет ли падать недвижимость в цене ещё.? Уж больно напоминает 90е годы. Спасибо)

    • Добрый день!
      В большинстве городов России недвижимость начинает расти в цене. Думаю, кризис уже миновал.