Инвестиции в недвижимость в 2021 году

Инвестиции в недвижимость в 2021 году

Здравствуйте, уважаемые читатели!

Последние несколько лет выдались очень непростыми для мировой экономики. В сложные времена велик спрос на надёжные инвестиции. Один из самых надёжных вариантов — инвестиции в недвижимость. В этой статье мы узнаем все особенности и рассмотрим секреты про инвестиции в недвижимость в 2021 году.

Недвижимость по праву может считаться не только укрытием от ветра и холода, но и, своего рода, инвестиционным убежищем. Полностью потерять вложения в недвижимость нельзя. Даже если метеорит упадет на дом (даже в таком случае поможет государство). А вот немного заработать на недвижимости — можно запросто! Ведь, рано или поздно — недвижимость всегда растет в цене.

Так выглядят сейчас новостройки 80-90-х
Так выглядела половина новостроек России в начале 90-х. Стоимость за 1 кв.м. в то время не превышала $50 даже в Москве.

Интересно, что легальный рынок недвижимости у нас появился только 40 лет назад. В Советском Союзе, понятное дело, была плановая экономика. Вся недвижимость была в государственном ведении. Жилье, за редким исключением, предоставлялось всем по указу «сверху», от партии. Купить в собственность нельзя было даже простенький деревенский домик.

Закон «О кооперации» приоткрыл окно для первых сделок по купле-продаже недвижимости. Через несколько лет, с распадом Союза, рынок недвижимости России быстро эволюционировал. В июле 1991-го вышел закон «О приватизации жилищного фонда в РФ». С того времени количество операций с недвижимостью ежегодно только растет.

Инвестиции в недвижимость в 2021 году: особенности

Война санкций, начатая в 2014 году, отразилась на рынке недвижимости. Рубль резко обвалился. И, так и не может восстановится. Из-за этого, экономика развивается медленно. По этой причине, цены на недвижимость тоже растут медленно. Хоть и не везде.

Снижение коснулось практически всех регионов. Причем, в отдельных субъектах, цена падает на 2-3% в течение уже нескольких лет к ряду. В числе лидеров падения, например, Новгородская, Архангельская, Кировская области. В Москве цены на вторичное жилье эконом-класса упали до уровня 2012 года. Аренда самой дешевой квартиры в Москве снизилась до 20 тыс. руб. в месяц. Небольшой всплеск был лишь в дни чемпионата мира по футболу 2018.

Так или иначе, острая фаза кризиса уже миновала. В этом сходятся и отечественные и западные аналитики. А значит, в ближайшие месяцы начнется рост экономики. Объем инвестиций в недвижимость очень быстро пойдет в гору. Высокий спрос вызовет рост цен.

Опыт экономического кризиса 2008-2009 годов подтверждает, что цены на недвижимость быстро восстанавливаются. А затем и превышают докризисные уровни. Таким образом, именно сейчас благоприятное время, чтобы зарабатывать.

Классификация недвижимости

Существует несколько вариантов для инвестирования в недвижимость. Но, прежде чем их рассмотреть, я напомню какая она вообще бывает.

  • Коммерческая недвижимость. К ней относятся торговые и офисные помещения, производственные и складские помещения, гостиницы. Например, здание магазина, парикмахерской или производственный цех. Всё это объекты коммерческой недвижимости.
  • Инфраструктурная недвижимость. В эту группу входят различные технические помещения. К примеру, водонапорная башня или трансформаторная будка. Часто инфраструктурную недвижимость объединяют с коммерческой.
  • Жилая недвижимость. То есть, это любые постройки, пригодные для проживания людей. В общем случае — апартаменты (квартиры) в многоквартирных домах и частные коттеджи.

Земельные участки, на которых расположены указанные выше строения, тоже относятся к объектам недвижимости. Но это еще не всё. Российское законодательство выделяет еще одну группу объектов, относящихся к недвижимости.

  • Воздушные, морские суда и космические объекты считаются недвижкой. Интересно, можно ли взять в ипотеку космическую ракету? 😉

Ну,а если серьёзно, то жилая недвижимость представляет наибольший интерес для частных инвесторов. Это обусловлено стабильно высоким спросом и хорошей ликвидностью. Кроме того, жилая недвижимость, дешевле чем коммерческая.

Инвестиции в недвижимость в 2021 году: варианты

В 2020-м и 2021-м году есть тенденция к росту цен на жильё. Это связано, в том числе, и с программой льготной ипотеки под 6,5%, которая действует с 2020 года и периодически продлевается.

С учётом роста цен, инвестиции в недвижимость в 2021 году становятся ещё более выгодными. В широком смысле, возможностей заработать на недвижимости всего две.

Первый вариант — это покупка для перепродажи.

Второй — покупка для сдачи в аренду.

Звучит элементарно. Но, все дело в деталях. Их мы и рассмотрим далее.

Сдача жилой недвижимости в аренду

Этим делом я сам занимаюсь уже несколько лет. Зарабатывать на арендных платежах — это, пожалуй, самый простой и универсальный вариант заработка на недвижимости. Купили объект. И, сдаете его до тех пор пока не решили продать. Особенностей при этом совсем не много:

  • Сдача жилой недвижимости в аренду
    Средняя цена аренды 1 кв.м. жилья в России составила 323 рубля (данные на 2021 год)

    Рекомендую всегда заключать договор аренды. Оптимально, если срок договора составит 11 месяцев или меньше. Во-первых, такой срок даст возможность ежегодно повышать арендную плату исходя из ситуации на рынке недвижимости. Во-вторых — так можно оптимизировать налоги.

  • Желательно включать перечень наиболее ценного имущества (с оценочной стоимостью) в договор аренды. Вдруг арендаторы спалят 80 дюймовый ТВ? Если имущество есть в договоре, то арендаторы несут за него ответственность. Буду относится бережнее. Или компенсируют в случае чего.
  • Старайтесь навещать арендаторов по меньшей мере два-три раза в квартал. Конечно, нужно доверять людям. Но вдруг они там нарко-притон устроили?
  • Рекомендуется перекладывать на арендаторов платежи за воду и свет. Пусть не выключают кран хоть сутки напролет. Но, пусть и платят за это сами.
  • Рекомендуется выбирать в качестве арендаторов семейные пары. цОни, как правило, более спокойные и хозяйственные.

Ок. Хорошо. А как быстро окупается недвижимость при сдаче в аренду? Не быстро. Средний срок окупаемости недвижимости за счет арендных платежей сейчас равен 13,5 годам. Такая цифра получена с допущениями, что арендные платежи постоянны и не увеличиваются.

Покупка для последующей перепродажи

Важно понимать, что инвестиции в недвижимость — это всерьез и на долго. «Срубить» легкие деньги за пару месяцев тут не выйдет. Ведь, для того, чтобы не платить 13% налог после продажи — надо владеть недвижимостью минимум пять лет. Поэтому стоит все как следует рассчитать.

В первую очередь, нужно определить в какое жилье Вы хотели бы инвестировать. В строящееся, в новостройки или во вторичное?

Инвестиции в строящиеся дома

Строящиеся дома — это самый выгодный вариант. Причем чем более ранний этап строительства — тем меньшую цену запрашивает застройщик. Покупку жилья на этапе строительства в многоквартирных домах еще называется долевым участием. Я сам проходил через долевое участие. Успешно.

Сейчас действует закон, по которому дольщики на 100% защищены от недобросовестных застройщиков. Либо квартиру сдадут, либо сразу вернут деньги (при возникновении проблем со строительством). Так что, тема безопасная.

Инвестиции в жилу недвижимость на этапе строительства
Группа «ЛСР» и «ПИК» являются крупнейшими застройщиками жилья в России. За прошлый год они сдали более 2,5 миллионов кв. м. жилья.

В добавок к низкой цене, у покупки по договору долевого участия есть и другие преимущества. На этапе строительства можно договориться об особенной планировке, выбрать этаж и подъезд. Кстати, этажность — это очень важный фактор. Она напрямую влияет на цену.

Квартиры на первом и последнем этажах традиционно оцениваются дешевле. Считается, что на первом этаже больше шума и пыли. На последний добираться долго, и больше шанс быть обворованными.

Однако, здесь не все так очевидно. В некоторых случаях, квартиры на первом этаже выкупают под офисы и магазины. И тогда цена, конечно, растет. Ну, а на последних этажах часто делают пентхаусы. Вряд ли пентхаус будет стоить дешевле обычной квартиры, согласитесь?

Минус покупки жилья на этапе строительства — это сроки и риски. Со сроками все просто: нужно ждать пока дом построят. Учитывайте, что строительство очень часто задерживается на 1-3 месяца. А под рисками я понимаю шанс банкротства застройщика (деньги вернут, но время и нервы — нет). И, некачественное строительство (непоправимые недочеты конструкции).

Инвестиции в новострой

Новостройки. Что вообще считать новостройкой? Например, в команде mail.ru на эту тему развернулись нешуточные дебаты. На мой взгляд, новостройкой можно считать жилье моложе 3-х лет.

Жилье в новостройках, обычно, самое дорогое. По-сути, вы переплачиваете приставку «ново». По-правде, у новых домов нет ни каких преимуществ над старыми. Вы наверняка замечали, что многие дома (и старые и новые) содержаться в идеальной чистоте, люди создают уют во дворах и подъездах. С другой стороны, можно ушатать новый дом за полгода. Тут все зависит от жильцов, от собственников.

Неприятная особенность новостроек — возможные проявления строительного брака. И ещё, повсеместный шум электро-перфораторов у соседей, которые делают ремонт. Пишу эти строки и сам понимаю, что инвестиции в недвижимость в новостройках — не лучший вариант.

Покупка вторичного жилья

Вторичное жилье. Этот вариант не подходит лишь тем, кто любит все новое. Для всех остальных есть масса плюсов:

  • Низкие цены. Вторичное жилье по статистике на 10-20% дешевле, чем аналогичное в новостройках.
  • Нет риска, что произойдет усадка дома, или перекос стен как в новостройке. При покупке можно сразу же делать ремонт, если это необходимо. Или можно использовать квартиру в том состоянии, в котором она была куплена.
  • Кредит под ипотеку вторично жилья взять гораздо проще, чем для новостройки, и, тем более долевого участия.

Из минусов — возрастные проблемы. Чем старее жилье, тем больше затрат потребуется на капитальный ремонт. Трубы, провода и прочие коммуникации тоже имеют свой срок службы.

Инвестиции в недвижимость за рубежом

Инвестиции в недвижимость за рубежом
Цена квадратного метра в Мадриде — от 1 700 евро. Это как в Москве, но доходность будет выше.

Иностранная недвижимость. Зарубежные рынки недвижимости развиваются не хуже наших. На фоне нестабильности в России, заморская недвижимость выглядит особенно привлекательно. А что? Хороший вариант выгодно вложиться, а заодно и заграницу съездить.

Здесь следует оценить потенциал страны. Как правило, высокие темпы роста экономики подстегивают спрос на жилье, а значит и рост цен. Другими словами, нужно инвестировать в недвижимость наиболее активно развивающегося сейчас государства.

Так, например, средняя цена на жилье в ирландском Дублине только за прошлый год подскочила на 22%. Все дело было в том, что ВВП Ирландии возрос аж на 6% за тот же период. Похожие показатели роста цен наблюдаются в Берлине, Мадриде и Гамбурге. В Париже, кстати, тоже. Но там спрос на жилье растет по другой причине. Мигранты.

Что же выбрать?

Так что же всё-так выбрать? Куда выгоднее вложиться? Как по мне — выгоднее всего инвестировать в строящееся жильё с целью последующей перепродажи. Либо — в готовое жильё за рубежом. Но только в самых развитых странах.

В завершение поделюсь еще четырьмя полезными наблюдениями об инвестициях в недвижимость. Во-первых, отмечу, что операции с недвижностью в обязательном порядке регистрируются в Росреестре. Украсть квартиру сегодня не удается даже организаторам самых брутальных схем — так называемым «черным риелторам». Поэтому, недвижимость — один из наиболее защищенных от мошенничества активов.

Во-вторых, при любых операциях с недвижимость важно учитывать сезонность. Спрос на жилье всегда выше в конце лета-начале осени (начало учебного года) и в декабре. В период с января по апрель наблюдается затишье, а значит и цены ниже.

В третьих, не бойтесь инвестировать в недвижимость в чужом для себя городе. Цены растут лучше в развивающихся городах и в мегаполисах. Обязательно учитывайте это.

В четвертых, всегда пользуйтесь статистическими материалами. Зная актуальные цены, Вы сможете воспользоваться этой информацией при торге и не прогадаете при заключении сделки. Актуальную информацию Вы всегда можете уточнить у меня или проверить, например, на домофонд или на DomClick.

Как всегда, с удовольствием отвечу на Ваши вопросы по теме в комментариях.

Желаю всем прибыльных инвестиций!

СТАТЬЯ ОБНОВЛЕНА 25 ЯНВАРЯ 2021 ГОДА

Если эта статья Вам понравилась - сделайте доброе дело

Поставьте "сердечко"

Поделитесь в соцсетях

0 0 голосов
Article Rating
Подписаться
Уведомление о
guest

83 Комментарий
Новые
Старые Популярные
Inline Feedbacks
Показать все комментарии
Евгений
Евгений
1 год назад

На мой взгляд сейчас то время, когда стоит рассматривать инвестиции только за рубежом! Например, очень хорошо себя ведёт сейчас рынок Турции! Знакомый уже вложился туда с самого котлована, по рекомендациям этих людей, кому интересно ознакомьтесь! https://wellhomestr.com/

Марина
Марина
2 лет назад

Сдавала я квартиру в аренду,и договор заключала и все делала так как Вы описываете,а потом после того как съезжали квартиранты делала ремонты,вымывала,ремонтировала краны,сантехнику.Принцип квартирантов- «Вы буржуи жируете, так я Вам устрою на последок….»

Димас
Димас
2 лет назад

Инвестиции за рубежом тоже не плохая идея и имеет право на жизнь. но прежде конечно же надо подумать что и как…

Михаил
Михаил
2 лет назад

По моему мнению, оптимальны 2 схемы инвестиций в недвижимость. Первое — это вложиться на этапе строительства, но только в надежную строительную компанию. Второе — приобрести жилье на вторичке и потом сдавать его в аренду …

Андрей
Андрей
2 лет назад

Инвестиции в недвижимость — отличная вещь, и надежная. Если сравнивать с другими видами инвестиций. Но также здесь есть свои нюансы. Их очень важно знать. Иначе даже такая, казалось бы банальная вещь, как инвестиции в недвижимость, может обернуться полнейшим крахом. Одних подобных статей не достаточно для углубленного изучения этой темы. Хотя признаюсь, статья очень даже не дурна собой. Но я бы порекомендовал подойти к этому вопросу основательно. Если вы конечно за него беретесь. Прежде чем делать, ищите, изучайте, учитесь у настоящих гуру в этом деле. Конечно сейчас таковых очень много, но и здесь нужно выбирать основательно. Рассмотрите для изучения 2 школы,… Подробнее »

reza
reza
3 лет назад

хороший пост

Николай Поздеев
Николай Поздеев
3 лет назад

Впринципе, это все очень круто. Только если взять стоимость квартиры в центре Москвы, то она может сравнится с ценой на поместье в Чехии в Карловых Варах. Если у Вас реально бюджет позволяет приобретать недвижимость в столице, то лучше задуматься о том, как получить вид на жительство в Греции, потому что там виллы по 170 квадратов выходят по цене московской двушки 75м2 у Кремля. Около 60млн.р. Приятнее вкладывать в то место, где плещется Средиземное море, а не труп в Мавзолее лежит. Да и плюс ко всему, сейчас, когда коровий вирус успокоиться, сразу же хлынет поток туристов по заграницам. В Москве за… Подробнее »

Liudmila Solovova
Liudmila Solovova
4 лет назад

Я за покупку квартиры и сдачу в аренду. Но покупать нужно в своём городе и рядом со своим жильем, чтобы чаще контролировать. Снимала когда-то сама так, соседка была хозяйкой, но адекватной, никогда не приходила навязчиво, сами деньги относили, даже не проверяла что и как. Но я думаю и по человеку сразу видно аккуратный и ответственный или нет.

Konstantin
4 лет назад
Ответить  Liudmila Solovova

Поддерживаю. Если вложиться в недвижку где-то далеко от себя, то её сложно контролировать. А если даже доверить управление кому-то, то не факт, что не обманут.

таня кофлер
таня кофлер
4 лет назад

Думаю, Вы во многом правы. Инвестировать в недвижимость, это беспроигрышный вариант. Но перед тем, как это делать, нужно все хорошо проверить, просчитать. Добавить к статье нечего, Вы разложили все по полочкам и дали хорошие советы. Спасибо!

Богдан Ветошкин
Богдан Ветошкин
4 лет назад

Последние посты у тебя оч хорошие получились. Виден прогресс . Сам инвестируешь в золото?

Konstantin
4 лет назад

Спасибо!
Периодически — да. В этом году хороший скачёк по золоту.

Мирабелла
Мирабелла
4 лет назад

Добавлю свои 5 копеек к обсуждению данной темы. Согласна, что инвестирование в недвижимость — отличный способ обеспечить безбедную жизнь. Как по мне, то недвижимость надо покупать в месте, где легко контролировать ее использование. Если купить недвижимость в другом городе или в Европе (например, в комплексе на черноморском побережье Болгарии, где цены всё ещё довольно сооблазнительные для инвесторов), то надо чётко понимать, как защитить себя от проблем в связи со сдачей её в аренду. Надо хорошо продумать всё, начиная от поиска добросовестного риэлтера, до решения бытовых вопросов. Как только заедут жильцы, то начнутся бесконечные звонки из-за каких-то проблем с проживанием и… Подробнее »

Konstantin
4 лет назад
Ответить  Мирабелла

Спасибо за Ваши размышления!
Думаю, Болгария — это хорошая страна для отдыха летом (приморские регионы Болгарии). Ну, а насчёт инвестиций в недвижимость там — согласен с Вами. Это будет не самый простой и не самый выгодный вариант инвестиций. Лучше — в какой-то западно-европейской стране.

Мирабелла
Мирабелла
4 лет назад
Ответить  Konstantin

инвесторам из стран бывшего СССР трудно тягаться с западными инвесторами при покупке недвижимости в западной Европе. Недорогую недвижимость они там и сами очень быстро покупают. Благо получить кредит под 4-6% они могут вообще без проблем. Нам в этом отношении с ними трудно конкурировать. Хотяяяяяя…. если задаться целью, то в Испании, Греции, на Крите, в Португалии можно найти интересные варианты, особенно к концу года.
Но по-любому я бы не покупала недвижимость в другой стране и даже в другом городе в рамках долгосрочных проектов.

ВЛАДИМИР
ВЛАДИМИР
4 лет назад

Согласен, что тема инвестиций в недвижимость будет актуальной всегда. Это продукт спроса. Да и сам прочувствовал эти моменты на себе. Сдаю в аренду на длительный период квартиру.

Konstantin
4 лет назад
Ответить  ВЛАДИМИР

На 11 месяцев договоры делаете?

ВЛАДИМИР
ВЛАДИМИР
4 лет назад
Ответить  Konstantin

Сначала были на 6 месяцев,сейчас на год

Ильдар
Ильдар
5 лет назад

Вложение в квартиры это самое выгоднее на мой взгляд по себе сужу две квартиры и сдаются по суточно или по часу и доход сотни процентов

Евгений Турчанинов
Евгений Турчанинов
5 лет назад

Покупать квартиру, а потом сдавать через агентство крайне не выгодно. А ездить самому за арендной платой, вы просто замучаетесь. А вдруг вообще недобросовестные квартиранты попадутся. Если вы еще не купили квартиру, то лучше вкладывать в реальный сектор экономики через знающих людей. Я вот пользуюсь услугами компании Сириус, имею стабильный доход от того, что инвестирую свои деньги вместе с ними. И условия у них хорошие, понятные и прозрачные, что важно.

SerjVL
SerjVL
5 лет назад

«Жилье в новостройках, обычно, самое дорогое.» Тут Вы имеете ввиду новостройки с ремонтом ? Везде пишут, что новостройки, продающиеся под ключ с черновой отделкой дешевле, чем вторички.

В этом году выходит новый закон, который отменяет долевое участие. Новострой будет дорожать, вторички наверное тоже. Как думаете ?